재건축 아파트 투자포인트

제 목		재건축 아파트 투자포인트
글쓴이		관리자		작성일		2006-03-22
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정부의 강력한 부동산억제정책에도 불구하고 재건축 아파트 매수세가 수그러들 기미를 보이지 않고 있다. 집값이 빠질 것이라는 부동산 전문가들의 예상과 정부 기대를 저버리고 인기몰이를 이어가고 있는 재건축 아파트 투자포인트를 짚어본다. ‘대박 잔치는 아직 끝나지 않았다’ 정부의 강력한 부동산 안정화 대책에도 불구하고 좀처럼 재건축 아파트값이 수그러들 기미를 보이지 않고 있다. 지난 2005년 부동산대책의 종합판이라 불리는 8.31대책이 나온 뒤 잠깐 주춤한 기세를 보이던 재건축 아파트는 강남권을 중심으로 매수세가 살아나면서 그 기세가 다시 살아날 태세다. 지난해 말 한강변 중층 재건축 단지를 중심으로 불붙기 시작한 고공행진이 올들어 저층 재건축 단지로 번지면서 재건축 전성시대 부활을 다시 예고하고 있는 것이다. 2~3년 전만해도 재건축 단지는 황금알을 낳는 거위라 불리며 조합원과 시공사에게 돈다발을 안겨다 주는 대박 상품이었다. 지금은 이중삼중 규제에 묶여 그 인기가 시들해지긴 했지만 환금성, 투자성 등 여러 면에서 여전히 매력 덩어리임이 분명하다. 이전과 다른 게 있다면 순 투자보다는 실수요를 노린 관점에서 접근해야 한다는 점이다. 정부 규제로 단기간 내 사고 팔아 차익을 남기기가 사실상 어려워졌기 때문이다. 입지가치, 대지지분, 분양가 투자수익 좌우 시공사 브랜드 인지도도 살펴야 재건축 아파트 투자수익성을 점치는 3요소로 입지와 대지지분, 분양가를 꼽을 수 있다. 한마디로 기존 재산가치가 크고 새 아파트 입주 후 더욱 몸값을 올려 받을 수 있는 지역의 아파트를 골라야 한다는 얘기다. 대지지분이 큰 단지로는 먼저 저층 단지를 꼽을 수 있다. 중층단지보다는 5층 이하 저층단지를 선호하는 이유다. 층고가 높을 경우 세대원이 많아지고 이에 따라 대지지분도 작아진다. 반면 용적률 100%안팎의 5층 이하 저층 단지의 경우 조합원수가 적아 대지지분이 크고, 또 향후 개발밀도(용적률)를 높여 수익을 극대화 할 수 있다. 한마디로 대지지분은 조합원이 무상으로 받을 수 있는 평형 크기를 결정하는 핵심요인인 셈이다. 다음으로 고려해야 할 사항이 입지여건이다. 고지대나 진입도로가 좁고 동네 한가운데 위치한 단지는 건축심의를 통과하기 어렵다. 단지로 통하는 소방도로가 없거나 단지로 진입하기 어려울 경우, 재건축 후에도 기존 진입도로를 넓히기 위해 주변 땅을 매입해야 하는 부담이 있다. 그러니까 조합원 개발이익은 줄고 부담은 늘어나는 셈이다. 이와 함께 단지를 비롯한 주변 땅값이 높은 지를 살펴봐야 한다. 아무리 대지지분이 크다 해도 땅값이 싸면 그만큼 무상으로 받을 수 있는 배정 평형이 줄어들 수 밖에 없다. 또 땅값이 높아야 일반분양가가 높게 책정되고 개발이익이 많이 남기 때문이다. 개발이익이 많다는 것은 조합원들의 추가부담이 줄어드는 것을 의미한다. 재건축 단지는 또 되도록 단지 내 큰 평형을 사두는 게 좋다. 넓은 평형 세대수가 적은 단지 중 가장 큰 평수를 사면 재건축시 큰 평형을 분양 받을 확률이 높아지기 때문이다. 대지 총면적이 대지 총면적이 3,000평 이상이 되는 곳을 고를 필요가 있다. 사업장 면적이 넓어야 브랜드 인지도가 높은 건설사가 시공을 맡을 가능성이 크다. 이밖에 일조권, 소음, 먼지 등으로 인근 지역주민들로부터 민원이 들어올 가능성이 큰 단독주택지 밀집지역은 되도록 피하는 게 좋다. 최근 들어서는 일반아파트 외에 연립이나 단독주택 재건축 사례도 늘고 있는 추세다. 아파트 재건축 사업이 일반화되면서 점차 단독이나 연립재건축으로 선회하고 있는 것이다. 연립이나 단독주택지의 경우 대지지분이 많은 곳을 골라야 한다. 20평짜리 연립이라면 최소 25평형은 돼야 수익성이 있다. 또 가능한 진입로가 넓고 사방이 도로에 접한 연립을 선택한다. 이미 도로가 개설돼 있기 때문에 그만큼 용적률을 높일 수 있어 일반 분양분을 늘릴 수 있다. 대지모양은 반듯한 사각형에 가까울수록 설계도 쉽고 건립 가구수도 많다. 면적이 같아도 땅 모양에 따라 층고가 달라지고 건립 가구수에 차이 나는 게 그 이유이다. 조합원수와 조합원간의 응집력은 사업기간과 수익성에 막대한 영향이 있다. 조합원수가 적으면 각종 동의 절차도 간단하고 이주기간이 짧으므로 사업기간을 줄일 수 있다. 아울러 조합원간 이질감이 없어야 한다. 따라서 연립 단독주택이 연합으로 재건축사업을 벌이는 곳은 피해야 한다. 조합원간 대지지분이 동일하지 않고 같은 단지라도 지분이 다르면 조합원간 평형 배분에 문제가 생기기 십상이다. 또 놓쳐서는 안될 게 어느 건설사가 재건축 사업을 맡는지 여부다. 아파트 가치에 브랜드 인지도가 차지하는 비중이 커지면서 시공사 선정은 재건축 투자수익을 결정하는 중요한 요소로 떠올랐다. 먼저 재건축 아파트 시공경험 많고 자금력이 풍부한 건설사여야 한다. 그래야 사업이 순조롭게 추진될 수 있다. 입주 후 프리미엄이 보장되는 브랜드 인지도를 가진 시공사여야 하는 것은 두말할 필요가 없다. 한마디로 재건축 경험과 풍부한 자금, 그리고 명성 있는 시공사 선택이 재건축사업 방향을 좌우한다는 얘기다. 초기단계에 사야 투자수익 커 시공사 계약관계 꼼꼼히 살펴야 재건축 아파트 매매는 추진위원회 구성단계에서 사서 사업계획승인 시점에서 파는 것이 좋다. 가장 쌀 때 사서 가장 비쌀 때 팔아야 수익을 많이 남길 수 있다는 얘기다. 또 지난 2004년 1월1일 이후 재건축 단지의 경우 조합설립인가 이후에는 입주 때까지 분양권 양도가 금지된다는 것도 염두에 둘 부분이다. 재건축의 투자수익은 많은 변수들에 의해 결정된다. 가령 5000만원의 초기비용 등 얼마의 자금이 들어갔는지 확실하게 결정이 나야 하고, 그런 다음 자신이 배정 받은 아파트와 주변 아파트 시세를 비교해서 가치를 판단한다면 그 다음에는 수익이 얼마가 났는지를 계산할 수 있다. 따라서 투자수익을 짐작하려면 조합과 시공사 간 계약관계를 살펴 무상으로 공급되는 평형이 어느 정도인지 추가되는 평형에 부담되는 금액은 얼마인지 주변아파트 동일 평형 시세는 얼마인지를 확인해야 한다. 또한 공사기간 동안의 금융비용, 즉 투자비용을 은행에 넣었을 때 받을 수 있는 이자비용을 빼야만 정확한 투자수익을 알 수 있다.