재건축 실거래가 신고 형평성 논란

제 목		재건축 실거래가 신고 형평성 논란
글쓴이		관리자		작성일		2006-02-14
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강남 고가 프리미엄은 반영 안돼 올해부터 부동산 실거래가 신고가 의무화된 가운데 재건축 조합원 입주권의 신고가액을 놓고 형평성 논란이 일고 있다. 건설교통부는 재건축(재개발 포함) 조합원 입주권의 경우 땅만 있고, 건축물은 없어 토지지분에 대해서만 관리처분계획에 정한 감정평가금액(권리가액)으로 실거래가 신고를 하도록 하고 있다. 하지만 이 지침이 강남처럼 관리처분 평가금액 이외에 프리미엄이 많이 붙은 곳은 실제 거래가격보다 세금을 덜내 실거래가 신고 원칙에 어긋날뿐 아니라 정부의 강남권 재건축 안정 방침과도 맞지 않다는 지적이 나오고 있다. 13일 부동산 업계에 따르면 현재 재건축 입주권은 `관리처분상 감정평가금액+프리미엄+추가분담금(매매 당시 납부된 금액 만큼)으로 거래된다. 서울 송파구 잠실 주공A단지 33평형 입주권의 실거래 가격은 7억원선. 재건축전 13평형의 관리처분계획상 평가금액은 3억8천만-3억9천만원선으로 아직 추가분담금(3억8천만-3억9천만원) 납부 전이어서 7억원의 절반 가까운 나머지 3억1천만-3억2천만원이 모두 프리미엄이다. 하지만 이 입주권의 구청 실거래 신고가는 진짜 실거래가격인 7억원이 아니라 관리처분 평가액인 3억8천만-3억9천만원이다. 이에 따라 취득.등록세도 3천220만원(7억원의 4.6%)이 아닌 1천748만-1천794만원(3억8천만-3억9천만원의 4.6%)만 내면 돼 입주권을 산 사람은 1천400여만원이나 득을 본다. 이에 비해 서울 강북이나 수도권 등 프리미엄이 붙지 않은 비인기지역은 진정한 의미의 실거래가로 세금을 부담해야 한다. 건교부는 당초 모든 재건축.재개발 입주권에 대해 관리처분계획에서 정한 평가금액으로 실거래가 신고를 하도록 했으나, 지난달 말 그 금액 이하로 거래되는 `역(-)프리미엄 지역에 대해서는 `진짜 실거래가로 신고하도록 지침을 바꿨다. 예컨대 서울 동대문구 장안동의 B아파트의 경우 23평형에 입주한 11평형 조합원의 관리처분 평가금액이 1억7천483만5천원이지만 실제로는 이보다 3천100여만원 싼 1억4천300만원에 팔리고 있어 이 금액으로 실거래가 신고를 하는 것이다. 강북의 한 중개업소 사장은 "역 프리미엄 지역의 입주권은 진짜 실거래가로 신고하도록 지침을 변경해놓고, 관리처분 평가금액의 2배 가까이 웃돈이 붙은 곳은 그냥 평가액으로 신고하라는 것은 이해가 가지 않는다"고 말했다. 고가 프리미엄에 대한 취득.등록세는 입주 시점에도 과세할 방법이 없다. 재건축 아파트는 입주때 보존등기를 하면서 건물분에 대한 취.등록세를 내는데 이 때 관리처분 평가금액과 프리미엄, 추가분담금을 모두 합한 금액이 아니라 건설회사의 공사비(사업비 포함)만을 조합원의 취득 면적으로 안분해서 세금을 내기 때문이다. 이에 따라 강남의 재건축을 못잡아 안달인 정부가 왜 입주권 매수자에 대한 세금은 느슨하게 매기는 지 이해할 수 없다는 반응이 나오고 있다. 김종필 세무사는 "강남 재건축 입주권을 산 사람은 실거래가 신고라는 법적인 틀 안에서도 높은 프리미엄에 대한 취득.등록세는 한푼도 내지 않는 셈"이라며 "진정한 의미의 실거래가로 바로 잡는 방법을 강구해야 할 것"이라고 말했다.