공인중개사 자격증만 따면 개업하고, 적당히 돌아다니면 적지 않은 수입을 올릴 수 있는 자유직업, 뜬구름 잡듯 공인중개사가 되려는 사람들의 생각인데 천만의 말씀이다. 예전에도 그랬고 지금은 더하지만 '부동산 전문중개인다워야' 제대로 사업을 유지할 수 있고 괜찮은 소득도 올릴 수 있다. 자신의 모든 능력을 전력투구할 때에만 비로소 공인중개사는 최고의 자유직업이라고 할 수 있다.
◎ 공인중개사란
공인중개사란 등록을 하고 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 토지나 주택 등의 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위의 알선·중개를 하는 자로서, 공인중개사 시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자이다.
중개업자로서의 공인중개사 업무를 좀더 살펴보면, 앞에서 언급한 알선·중개 외에도 중개부동산의 이용이나 개발에 관한 지도 및 상담(부동산컨설팅)업무도 포함된다. 부동산중개 체인점, 주택 및 상가의 분양대행, 부동산의 관리대행, 경매 및 공매대상 부동산 취득의 알선 등 부동산의 전문적 컨설턴트로서 부동산의 구입에서 이용, 개발, 관리까지 폭넓은 업무를 다룰 수 있다. 최근에는 부동산 가치활용의 중점이 종래의 '부동산의 보존'이라는 차원에서 '부동산의 이용'의 차원으로 옮겨가고 있어, 이에 따른 공인중개사의 업무영역이 더욱 활성화될 것으로 전망된다.
◎ 전문직업인으로서 정착되어가는 공인중개사
종래에는 토지나 주택 등의 알선·중개업무를 복덕방이라고 불리는 일반중개인이 담당했었지만 지난 1985년부터 공인중개사제도가 시행됨에 따라 공인중개사만이 부동산중개업의 등록을 받을 수 있게 되었다. 1985년 제 1회 공인중개사시험에서 6만여명의 공인중개사가 배출된 이후, 제12회 시험까지 총 12만여명의 합격자가 탄생하였다.
앞으로 공인중개사 자격시험은 해를 거듭할수록 더욱 전문적이고 심도 깊은 출제가 예상되는데, 이는 부동산거래의 공정성과 질적 고양을 추구하는 정책방향과도 밀접한 관련이 있다. 현실적으로도 응시자들의 수준이 높아지고 있으며, 공인중개사가 전문직업인으로 정착되어가는 추세를 띠고 있다. 또한 부동산 유통시장이 1996년부터 개방됨에 따라 우리 나라의 부동산업계도 전문화·법인화·대형화되는 추세이고, 부동산 거래정보망과 함께 전국적인 체인점 형성이 두드러지게 나타나면서 공인중개사에 대한 관심이 고조되고 있다.
최근에는 우리 나라의 부동산중개업소도 선진국형으로 변화되어, 부동산컨설팅·분양·관리·개발·신탁 등 전문적인 재산상담에까지도그 영역을 확대하고 있다.
◎ 부동산 시장의 패러다임 변화 몸살로 공인중개사의 역할 커졌다.
부동산 시장은 다른 어떤 분야보다도 경제적·사회적 문제로부터 직접적인 영향을 받는다. 경기선행·후행지수, 금리, 주가, 환율, 세계 경제의 이슈 등 거시경제적 지표들과 지역 부동산거래의 증감, 급매물의 증감, 경매의 경락률, 전세가격과 매매가격의 비율, 주택공급의 인허가 통계 등 부동산 관련지표를 종합적으로 분석해 보면 부동산 시장의 단기적 또는 장기적 미래가 보인다.
IMF 사태 이후 부동산 시장은 패러다임의 변화라는 몸살을 앓고 있어, 그 여파로 금융권의 저금리 기조 유지, 리츠 등 부동산 간접상품의 등장, 외국부동산 자본의 국내 진출 등이 부동산 시장을 움직이는 큰 손이 되고 있다.
최근엔 부동산 투기 수요를 잠재우기 위해 부양권전매 제한, 투기과열지구에서의 규제 강화 등 부동산 투기 수요를 잠재우기 위해 분양권전매 제한, 투기과열지구에서의 규제 강화 등 부동산투기 억제 대책이 나오고 있다.
이러한 변화를 미리미리 읽고, 그 허리 역할을 해야 하는 게 공인중개사이다.
● 공인중개사 시험제도
부동산중개업법시행령에 따르면 "시험은 매년 실시한다. 다만, 시험실시기관의 장은 시험을 실시하기 어려운 부득이한 사정이 있는 경우에는 제12조의 규정에 의한 공인중개사 시험위원회의 의결을 거쳐 당해 연도의 시험을
실시하지 아니할 수 있다.(제10조 제6항)"고 규정하고 있다.
◎ 시험실시기관
▶ 주무부서 : 건설교통부 토지관리과
▶ 시행처 : 한국토지공사 (Tel. 031-738-7114, homepage http://www.iklc.co.kr)
◎ 응시자격
▶ 만 20세 이상은 누구나 응시 가능
▶ 제1차 시험일이 속하는 연도에 만 20세 이상인 자는 누구나 응시할 수 있다. 따라서 중개업법 제7조에
규정된 결격사유가 있는 자라도 공인중개사 자격시험에 응시하여 합격할 수 있다. 다만, 중개사무소의
개설등록을 할 수는 없기 때문에 중개업자는 될 수 없다. 하지만 후에 결격사유가 없어진 때에는 중개
사무소의 개설등록을 할 수 있다.
◎ 시험내용
▶ 제1차 시험 : 중개업무 수행에 필요한 소양 및 지식 정도의 검정
▶ 제2차 시험 : 실무능력 검정
◎ 시험과목
▶ 1차 2과목, 2차 3과목
▶ 공인중개사 시험은 제1차 시험과 제2차 시험으로 구분하여 실시된다.
▶ 1ㆍ2차 시험 모두 객관식 5지 선택형으로 출제된다.
|
구분 |
시험과목 |
| 1차시험 |
▷ 부동산학 개론(부동산 감정평가론 포함) |
| 2차시험 |
▷ 부동산 공법 |
※ 공인중개사시험은 1차 2과목, 2차 3과목 총 5과목에 대해 실시되는데, 이 가운데 한 과목인 '부동산공시
에 관한 법령 및 부동산 관련세법'은 학습 편의상 '부동산공시법령'과 '부동산세법'으로 분리하여 교재를
출간, 실제 시험과목은 5과목이지만 공인중개사 대비 교재는 6권이다.
◎ 과목당 문항수
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1차 시험 |
2차 시험 | |||||
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부동산 |
민법 및 |
중개업법령 |
공시법령 및 관련세법 |
부동산 공법 | ||
|
지적법 |
등기법 |
세 법 | ||||
|
40문항 |
40문항 |
40문항 |
10문항 |
10문항 |
20문항 |
40문항 |
▶ 시험이 1차와 2차로 나누어진다고 하는데 어떻게 시행되는 것인가?
시험이 1차와 2차로 나누어지니까 1차 시험이 끝난 한참 후 2차 시험을 보는 걸로 착각하는 수험생들이
상당히 많은데, 사실상 공인중개사 자격시험은 시험 당일 1차와 2차 시험으로 나누어 객관식 5지 선택형
으로 치루어진다.
1ㆍ2차를 구분하는 것은 채점상의 편의를 도모하려는 것으로 시험이 끝난 후 채점할 때에 1ㆍ2차를 구분
하여, 1차 시험 합격자에 한하여 2차 과목을 채점하게 된다. 만약 1차 시험을 합격하고 2차 시험에서
불합격할 경우에는 차기 시험에 한하여 1차 시험과목을 면제받을 수 있다.
● 공인중개사 시험합격을 위한 단계별 학습전략 Process 4
◎ Process 1 시험준비단계
▶ 시험출제수준 및 경향의 파악
기출문제의 꼼꼼한 분석을 통해 출제범위를 명확히 하고, 출제빈도 및 경향을 정확히
가늠하여 효율적인 학습방법을 찾는 것이 합격을 위한 첫 걸음이다.
▶ 최적 수험대책의 구체적 설정 및 교재의 선택
자신의 학습스타일을 파악하여 자신에게 맞는 학습량과 시간배분 및 학습장소, 학원강의
등을 적절히 선택해야 한다.
◎ Process 2 실력쌓기단계
▶ 각 과목별 학습시간의 적절한 배분
공인중개사 시험의 난이도는 점점 높아지고 있고, 출제경향 또한 예측하지 못한 곳에서
출제가 되는 등 난해해 지고 있다. 따라서 과목별 학습목표량과 학습시간을 적절히 배치
하는 것이 중요한데, 전체 일정을 기본서, 객관식 문제집, 요약서 또는 실전모의고사 순
으로 학습하여 빠른 시일 내에 시험감각을 키우는 것이 시험에 붙을 수 있는 가장 효과적
인 방법일 것이다.
▶ 전문학원강의수강
공인중개사 시험과목들은 대부분 법률과목이어서 각 과목의 기본개념을 파악하는 것 자
체가 쉽지 않기때문에, 독학(獨學)의 결점이나 미비점을 보완하기 위한 최선의 방안은 전
문학원의 강의를 적절히 활용하는 것이다.
◎ Process 3 실력점검단계
▶ 절대 소홀할 수 없는 취약과목
고득점을 목표로 집중학습 전략과목을 정하는 것도 중요하나, 그에 못지 않게 취약과목을
어느 일정 수준까지 끌어올리는 것이 중요하다.
▶ 정확한 지식의 우선적 습득 및 객관식 시험요령의 파악
각 과목별 특성파악을 통한 전체적인 이해가 무엇보다 중요하며, 시험이 객관식인 만큼
객관식 문제집을 통한 실력 점검 및 객관식 문제풀이 요령파악이 매우 중요하다.
◎ Process 4 최종마무리단계
▶ 합격을 좌우하는 시험 1개월전 마무리 학습
시험 1개월 전의 학습효과는 지난 몇 개월 간의 학습가치와 맞먹는다. 암기가 필요한 사
항은 최대한 외우고, 문제집이나 요약서, 실전모의고사 등 마무리 교재를 통해 실전감각
을 배양하는 것이 중요하다.
▶ 시험 당일 최고의 컨디션
시험 전날 무리한 공부로 정작 시험 당일 컨디션을 저하시키는 경우가 흔한데, 이는 자신
의 지금까지의 노력을 수포로 돌리게 되는 결과를 낳을 우려가 있다. 충분한 숙면은 시험
당일 명석한 분석력과 판단력을 발휘하는데 훨씬 도움이 됨을 명심하라.
◎ PART 1 시험장에서의 고득점 전략법
▶ 문제의 의도를 정확히 파악하라
공인중개사시험 대부분의 법 과목에서는 법적 기초개념을 정확히 이해하고 있지 않으면
함정식 문제에는 속수무책이다. 어쨌든 애초에 문제의 의도를 제대로 파악하지 못해 어
처구니 없는 실수를 범하는 것은 신중한 마음가짐을 지니지 못하였기 때문이다. 자심감을
갖되 경솔하지는 말아야 한다.
▶ 아는 문제부터 자연스런 리듬에 맞춰 풀어라
객관식 문제를 풀어가는 데에는 리듬이 있다. 문제를 많이 풀어본 수험생은 그 리듬을 체
득하였을 것이다. 설문이나 보기가 긴 문제는 일단 뒤로 돌리고, 간결한 문제부터 풀도록
한다. 또한 문제를 보는 순간 어려운 문제는 느낌이 온다. 물론 뒤로 돌려 놓는다. 그리고
후순위로 미룬 문제도 자신감 있는 것부터 풀어 간다.
▶ 시간배분을 적절히 하라
과목당, 문제당 적절한 시간배분은 꼭 염두에 두어야 한다. 문제를 풀어가는 자연적인 리
듬은 적절한 시간배분에 있어 절대적 요소이다. 특히, 민법 및 민사특별법의 경우 사례
(case)문제가 종종 출제되어 시간을 빼앗기기 쉬운데, 다른 문제부터 먼저 풀어가는 것이
무난하다.
◎ PART 2 객관식 문제풀이를 위한 최적 훈련법
▶ 이론보다 문제를 중시하라
기본서에 대한 충실한 학습이 가장 먼저 선행되어야 하지만, 기본서 정리 후에는 가능한
한 많은 문제풀이 학습을 통해 기본적 이론을 완벽히 소화하고, 아울러 복합적인 응용력
을 키우는 것이 객관식 시험 대비의 요체이다.
▶ 속도전을 펴라
앞에서 언급한 대로 보다 많은 문제를 풀어보기 위해서는 어느 한 과목 또는 어느 한 단
원에 지나치게 매달려서는 안 된다. 특히, 단기 대책에 있어서는 정독 한 번보다는 속독
두 번이 효과적이다. 속도 있는 객관식 문제풀이의 학습법을 좀더 구체적으로 조언한다
면, 먼저 많은 문제를 빠른 속도로 풀고, 틀렸거나 이해가 안 되는 문제들을 표시해 두었
다가 다시 빠른 속도로 풀어보고, 그래도 이해가 잘 안 되는 부분은 기본서의 이론을 통해
완벽히 이해하도록 한다.
▶ 구석구석 빠짐없이 학습하라
논점 중심의 공부는 전체 줄거리를 잡는 데에 좋은 학습법이다. 다만, 전체 흐름에 치우쳐
지엽적인 부분이나 암기가 필요한 사항을 소홀히 하는 우를 범하지 않도록 주의하여야
한다.
▶ 모의시험에는 무조건 응시하라
실전만큼 좋은 훈련은 없다. 모의고사의 장점은 실전을 간접적으로 경험케 한다는 것이다.
평소의 시험장에서 제대로 발휘하지 못한다면 얼마나 억울하겠는가. 모의고사를 통해 실
전에서 가져야 할 마음가짐, 순발력의 측정, 부족한 학습과목이나 분야 등을 정확하게 검
토해 봄으로써 보다 완벽한 자기실력을 다지는 것이다.
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