빌딩부자들의 7가지 성공법칙

‘평범한 월급쟁이들도 월세 1억 원씩 받는 빌딩 부자가 될 수 있을까.’

일상에 쫓기며 월급날만 기다리는 직장인들에게 빌딩주는 영원한 ‘로망’이다. 하지만 적게는 수십억 원, 많게는 수백억 원 하는 고가의 빌딩은 감히 넘볼 수 없는 장벽처럼 느껴지기도 한다.

과연 ‘평범했던’ 그들은 어떻게 어마어마한 ‘빌딩 부자’가 될 수 있었을까. 최근 10여 년간 탄생한 신흥 빌딩 부자들의 성공 스토리는 희망의 메시지를 던져준다. 빌딩 업계 숨은 고수들의 성공 노하우를 들여다본다.


“버려줘서 고맙습니다. 그 덕분에 강남 빌딩 부자가 될 수 있었습니다.”

서울 강남에 500억 원대 빌딩 3채를 가진 김모(61) 대표는 지난 2006년 퇴사 이후 건설업계 대기업을 그만두고 빌딩 관리 업체를 설립했다. 강남 빌딩주로서 ‘제2의 인생’을 시작한 것이다.

그는 “7년 전 사내 공로상 경쟁에서 직장 동료에게 밀린 후 퇴사를 결심했다”라며 “그때 회사에 버림받은 것이 오히려 전화위복이 됐다”라고 회상했다. 그는 “입사 후 사내에서 임원이 되는 것을 꿈꾸며 앞만 보며 달려왔지만 ‘조직의 배신’은 냉정했다”라며 “그 당시는 토사구팽 당한 것에 가슴이 아팠지만 지금 생각하면 그 덕분에 더 좋은 길을 가게 된 것 같다”라고 털어놓았다.

그는 당시 승진에서 밀리면서 더 이상 직장에선 비전이 없다는 사실을 깨달았지만 준비 없이 당장 그만두지는 않았다. 자신의 전공을 살려 제대로, 잘할 수 있는 것이 무엇인지 고민에 고민을 거듭한 끝에 부동산 임대업을 택했다. 준비도 철저했다.

바쁜 직장 생활을 하면서도 틈틈이 땅을 보러 다니고 수익률이 높은 수익형 부동산에 대해 공부했다. 그의 첫 작품인 국내 최초 ‘월풀 모텔’을 짓기 위해 주말마다 일본 도쿄 모텔을 전전했다. 테헤란로 변에 제대로 된 자기 빌딩을 짓기 전에 이전 단계인 모텔과 원룸 등의 수익형 부동산에 대한 경험을 쌓았다.

퇴사와 함께 테헤란로 변의 11층짜리 빌딩주로 ‘갈아탈 때’는 이미 5년 이상의 수익형 부동산 실전 투자 실력을 익힌 후였다. 그는 “노력은 배신하지 않는다”라며 “조직에서 살아남아 임원이 되는 것보다 지금의 생활이 훨씬 더 행복하다”라고 말했다.


◆ 임대 수익, 월급의 10%를 목표로 하라

수백억 원대 빌딩 부자들의 시작은 어땠을까. 그들도 처음 시작은 미약했다. 그들은 하루아침에 탄생한 벼락부자가 아니었다. 심지어 집안의 부동산이 수천억 원대인 유산 상속형 빌딩 부자도 많은 시행착오를 거쳐 10년 이상 부동산 거래를 하고 나서야 비로소 제대로 된 안목이 생기기 시작했다고 고백했다.

빌딩 부자들은 처음엔 ‘작게’ 시작하라고 입을 모은다. 그렇다면 얼마나 작게 시작해야 할까. 직장인들이라면 현재 받는 월급의 10%라도 충분하다고 조언한다. 만약 한 달에 500만 원을 받는다면 월세 50만 원, 이보다 작은 300만 원이라면 30만 원, 자기 월급의 10%만이라도 임대료 수입이 생긴다면 그것으로 만족해야 한다는 설명이다.

고졸 출신으로 100억 원대 빌딩주가 한 박모(41) 대표는 “자기 월급의 10%로 시작해 단계별로 액수를 늘려가면서 실력을 쌓는 것이 중요하다”라며 “처음부터 지나치게 욕심을 내는 것은 금물”이라고 말했다.

작게 시작하는 것이 중요한 이유는 기초가 튼튼해야 향후 월세 1억 원짜리 빌딩도 감당할 수 있기 때문이다. 다달이 월세가 나오는 수익형 부동산을 관리하는 일은 결코 쉽지 않다.

서울 용산의 송인규 부동산국제마스터연구소 대표는 “거액의 자산가들 중에서도 관리하기가 힘들어 빌딩 매입을 포기하는 분들이 많다”라며 “작게라도 자기 건물을 관리해 본 경험이 있는 사람들이 선뜻 빌딩 매매에 나설 수 있다”라고 말했다.

◆ 한 번 들어가면 나오지 않는 통장을 만들어라

빌딩 부자들도 처음 허리띠를 졸라매며 종잣돈을 모았다. 공기업 직장인 생활 30년 만에 강남 빌딩주가 된 윤모 회장은 와이셔츠 하나를 매일 빨아 입을 정도로 근검절약했다. 그는 “처음엔 공무원으로 직장 생활을 시작했지만 경제적 여건 때문에 공기업으로 이직했다”라며 “이후에 월급의 거의 대부분을 저축할 정도로 아끼며 생활했다”라고 말했다.

경기권의 한 모텔주는 ‘한 번 들어가면 나오지 통장’이 있다고 했다. 한 번 빠지면 나올 수 없는 블랙홀처럼 그에겐 이 통장이 돈 먹는 ‘블랙홀’인 셈이다. 사실 그는 월급의 100%를 저축해 3년 만에 1억 원을 모은 주인공이기도 하다. 그는 3년 동안 매달 275만 원씩을 꼬박꼬박 저축해 1억 원을 만드는데 성공했다.

자수성가형 빌딩 부자들은 절약하는 습관이 몸에 배어 있는 사람들이다. 이들 중에 사치스럽게 쓰고 싶은 대로 펑펑 쓰며 소비하는 사람들은 없었다. 40대 초반의 젊은 빌딩주는 “허튼 데에 돈을 잘 쓰는 편이 아니다”라며 “주변 사람들의 평가도 그렇다”라고 말했다. 실제로 테헤란로 변 200억 원대 빌딩주인 윤모 회장은 아직도 11년 된 국산 중형차를 타고 다닌다.

빌딩 부자 50명의 설문 조사 결과를 보면, 평균 월세 1억 원씩 받는 그들도 한 달 생활비는 1000만 원이 넘지 않았다. 월세 수입의 10% 미만인 평균 500만 원 정도였다.


◆ 내게 맞는 수익형 부동산을 찾아라

수익형 부동산도 첫 투자 대상이 향후 투자 방향을 결정한다. 처음에 모텔로 시작한 사람들은 이후에도 모텔로 수익을 불려나가고 고시원·원룸 등으로 시작한 사람들은 이를 통해 자산 규모를 키워나가기 쉽다. 하지만 수익형 부동산 투자에도 맞춤형 전략이 필요하다. 자신이 처한 상황·나이·투자 규모에 맞게 시작하는 게 중요하다.

빌딩 부자들은 첫 투자 대상으로 가장 많이 택한 수익형 부동산은 모텔과 원룸이다. 하지만 모텔은 일반인들이 쉽게 덤비기엔 리스크가 크다. 모텔 일 자체가 험한데다 일반 수익형 부동산과 다른 점이 많기 때문이다.

빌딩 부자들은 처음 투자 대상으로 모텔을 생각하는 이들에게 ‘공동 투자’를 권유한다. ‘모텔업의 귀재’로 통하는 김모 대표는 “첫 공동 투자 인원으로는 3명보다 2명이 낫다”라며 “만일에 있을지도 모를 분쟁의 소지가 적기 때문”이라고 설명했다.

또 처음부터 모텔을 매입하기보다 임대를 통해 업계 경험을 쌓은 뒤 자기 모텔을 경영하는 게 좋다. 그는 4년 동안 전국의 3만여 개의 모텔을 돌아다닌 후에야 보는 눈이 트였다고 말했다.

반면 원룸·다가구·오피스텔 등 싱글족 대상 수익형 부동산은 접근이 쉬운 편이다. 예전에 비해 수익률이 많이 떨어졌지만 지역 선정만 잘하면 안정적으로 월세 수입을 얻을 수 있는 장점이 있다.

더욱이 직장인들이 적은 돈으로도 접근이 가능하며 관리가 비교적 쉬워 많이 선호하는 편이다. 하지만 이보다 규모가 큰 고시원이나 원룸텔 등은 24시간 관리가 필요하고 투자 규모가 큰 것은 비경험자가 처음부터 하기엔 무리다. 오히려 시간적 여유가 있는 은퇴 부부용으로 적합할 수 있다.

또 상가는 환금성이 떨어진다는 게 빌딩 부자들의 전반적인 평가다. 상가에 투자할 때는 신규 상가를 분양받기보다 이미 상권이 검증된 지역이나 선임대된 곳에 들어가야 안전하다고 조언한다.


◆ 투자 정보는 발품을 팔아 얻어라

빌딩 부자들은 가장 많이 듣는 우문으로 ‘어디에 좋은 물건이 있나’를 꼽았다. 그들은 이런 질문만큼 바보 같은 질문이 없다고 입을 모았다. 왜냐하면 부동산 투자 정보는 책 속에 존재하는 이론처럼 고정된 진리가 아니기 때문이다.

부동산 투자 정보와 매물 정보는 시시각각 변하는 정보들이다. 이들 정보가 빛을 발하는 것은 철저히 ‘현재’ 시점에서다. 몇 년 전, 몇 달 전, 심지어 며칠 전 정보조차도 이미 과거의 정보로 전락할 수 있다.

그 어떤 빌딩 부자들도 모든 투자 정보를 일일이 꿰고 있지는 않다. 이는 오롯이 그 시점에서 투자 행위를 하는 개인의 몫이다. 결론은 고급 투자 정보는 노력 없이 하늘에서 떨어지는 게 아니라 개인이 발품을 팔며 알아봐야 한다는 것이다. 빌딩 부자들 중에 게으른 사람은 없다. 이들은 남들보다 한 번 더 가고, 한 번 더 보면서 현재의 정보를 남들보다 먼저 접수한 사람들이다.

만약 오피스텔 투자를 결심한 사람이 있다면 직접 투자 예정 지역의 공인중개업소를 돌며 정보를 수집해야 한다. 해당 지역에서 나오는 투자 정보는 토박이 공인중개사들에게 묻는 게 가장 빠른 방법이다.

빌딩 부자들은 틈만 나면 중개업소를 찾아가 시세를 묻고 새로 나온 물건을 찾는다. 이들은 결코 지역 공인중개사들을 버리지 않는다. 서울에만 빌딩 100여 채를 가진 빌딩 부자는 “각 지역 공인중개사들을 특별히 관리한다”라고 말할 정도다. 지금 투자를 시작하는 사람이라면 확실한 목표 수익률과 투자 대상만 정하고 직접 발품을 팔아야 하는 것이다.


◆ 무조건 A급 상권에 들어가라

빌딩 부자들이 부동산을 매입할 때 가장 중시하는 것은 상권이다. 그들은 C급 상권 330㎡(100평)보다 A급 상권 33㎡(10평)이 훨씬 더 투자 가치가 높다고 말한다. 지방 상가 330㎡(100평)를 살 바에야 차라리 강남역 33㎡짜리에 투자하는 게 낫다는 설명이다.

이유는 간단하다. 환금성이 높기 때문이다. 사람들이 강남을 선호하는 이유 역시 환금성이 높아서다. 빌딩 부자들은 부동산 투자에서 환금성을 첫 번째 조건으로 꼽는다.

실제로 2007년 말 글로벌 금융 위기 이후 투자자들의 도심 회귀 현상은 더욱 뚜렷해지고 있다. 부동산 호황기 흩어졌던 빌딩 부자들의 관심이 금융 위기 이후 80~90% 이상 강남으로 집중되고 있다. 만약 일반인들이 아파트를 처분하고 투자를 계획하고 있다면 면적보다 위치를 먼저 보는 게 맞다.

A급 상권에 들어가야 임차인을 구하기도 쉽기 때문이다. 한 빌딩주는 “B급 상권에 건물을 짓는 사람들은 임대가 되지 않을 것을 두려워해 미리부터 임차인을 잡아놓고 시작하려는 경향이 있다. 하지만 그것보다 A급 상권에 건물을 지어 어떤 임차인이든지 들어올 수 있도록 하는 게 맞다”라고 강조했다.


◆ 눈앞의 흐름을 읽어라

빌딩 부자들이 강조하는 또 다른 포인트는 ‘흐름’이다. 먼 미래의 흐름이 아니다. 현시점의 흐름을 읽는 게 중요하다고 강조했다.

“장기적인 부동산 가격은 누구도 예측할 수 없습니다. 부동산 버블은 이미 2005년부터 왔습니다. 하지만 2008년까지 부동산 가격은 상승했습니다. 장기적인 부동산 가격은 누구도 예측할 수 없습니다.”

빌딩 부자들은 “당시의 흐름만 보는 것이 부동산 거래 결정에 가장 큰 영향을 미친다”라고 말했다. 부동산에도 흐름이 있다. 뜨는 지역이 있는가 하면 지는 지역도 있다. 상권이 한 번 형성되면 이를 중심으로 잔물결이 일듯 퍼져 나간다.

물건을 살 때는 이 흐름을 타는 상권에 투자해야 한다. 가장 좋은 것은 분명히 앞으로 이 흐름의 영향을 받을 것으로 예상되지만 아직 이것이 반영되지 않은 물건이다. 또 현재의 흐름은 시세의 동향은 물론 정책의 흐름도 포함된다.

거의 대부분의 빌딩 부자들이 “아파트의 시대는 갔다”라고 잘라 말했다. 아파트가 혹시 오르더라도 정부가 또다시 규제를 할 수밖에 없기 때문이다. 이들은 “아파트는 인간의 기본적인 의식주 중의 하나이기 때문에 인간의 기본 권리에 속한다”라며 “아파트로 재테크를 해서는 안 된다”라는 논리를 폈다. 다만 땅이 있는 단독주택은 아파트보다 투자 가치가 훨씬 더 높다는 설명이다.


◆ 수익률의 함정, 세후 산출액으로 따져야

빌딩 부자들은 수익률 계산의 귀재들이다. 이들은 수익률에 대한 개념이 확실히 머릿속에 들어 있다. 일반인들도 수익성 부동산 투자에서 가장 유념할 것은 정확한 수익률 산출이다. 더욱 주의할 점은 ‘실질 수익률’을 계산해야 한다는 점이다.

통상적으로 사용되는 수익률은 모두 세금 공제 전의 수치다. 무엇보다 매입할 때 납부해야 하는 취득·등록세와 중개 수수료 등 거래 비용도 고려하지 않은 것이다.

일반적으로 사용하는 수익률은 이런 단순한 임대료 산정 방식을 사용하고 있기 때문이다. 결국 재산세인 보유세와 소득세 6~35%를 납부하면 정기예금에도 못 미칠 수 있다. 또 준조세 개념인 각종 부담금과 국민연금·건강보험료 등의 추가 납부금도 산정에 포함해야 한다. 빌딩 부자들은 월세 12개월 치 중 2개월 치는 세금으로 빠져나간다고 말했다.

또 빌딩을 거래할 때도 수익률만 따져서 빌딩 가격을 정해선 곤란하다. 아무리 수익률이 높다고 해도 주변 땅값 시세에 비해 지나치게 비싸게 나와 있다면 꼼꼼히 따져봐야 한다. 예를 들어 주변 땅값을 고려한 3.3㎡당 가격은 1000만 원으로 20억 원 정도이지만, 연 8~9%에 달하는 수익률에 맞춰 빌딩 가격을 산정하면 30억~40억 원으로 훌쩍 뛴다. 이때 건물 주인이 바뀌면 같은 수준의 임차인을 채우는 게 쉽지 않다.

취재 = 성선화 한국경제 건설부동산부 기자·‘빌딩부자들’ 저자 doo@hankyung.com

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<출처 : 한경비즈니스 >