[박문각][부동산경매] 부동산경매의 의의

부동산경매의 의의 일반적인 경매는 물건을 팔고자 하는 매도인이 여러 사함의 매수 희망자에게 매수신청을 받아 그 가운데 가장 높은 가격으로 사겠다는 사람에게 물건을 파는 경쟁판매방식이다. 부동산경매는 채무자가 약속한 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 자기 채권을 회수하기 위하여 불가피하게 국가기관이 법원에 강제집행을 신청하여 채권자 본인을 대신하여 채무자의 부동산을 강제로 매각하고 채권자의 채권을 만족시켜 주는 강제집행방법이다. 민사소송법상의 경매는 강제집행의 한 방법으로서 채무명의로 집행하는 강제경매와 근저당권이나 전세권 등의 담보권 실행을 위한 경매가 있다. 담보권 실행을 위한 경매는 이른바 임의경매라는 말을 많이 사용한다. 본래 임의경매의 내용은 담보권 실행을 위한 경매와 환가를 위한 경매 두 가지가 있다. 부동산경매는 과거 민사소송법이 규율하는 강제경매와 경매법이 규율하는 임의경매로 나누어져 있었으나 개정 민사소송법(1990.9.1 시행)은 경매법을 폐지하고 이를 민사소송법에 흡수?통합하여 강제집행편 제5장 '담보권의 실행 등을 위한 경매'를 신설하여 통합규정하고 있다. 한편, 현재 법원에서 실시되고 있는 경매는 구두호가로 하는 '경매'가 아니라 서면입찰에 의한 '입찰'이다. 따라서 정확한 명칭도 '법원 부동산경매'가 아닌 '법원 부동산입찰'로 바뀌어야 맞는데, 습관적으로 경매란 말을 쓰고 있다. 법원경매 대중화의 취지로 민사소송법 제663조에 경매 대신 입찰을 실시할 수 있음을 규정하여 경매와 입찰을 선택적으로 할 수 있도록 하였으나 1993년 이후 실제 부동산경매는 항상 입찰방식을 시행하고 있다. 부동산경매의 종류                                                                                                          (1)강제경매와 임의경매 ①강제경매 강제경매는 채무명의를 가진 채권자의 신청에 채무자 소유의 부동산을 압류?환가한 후 그 매각대금으로 경매신청 채권자와 부동산상의 배당요구 채권자의 금전 채권의 만족을 목적으로 하는 강제집행절차이다. 채무명의란 국가의 강제력에 의하여 실현 될 청구권의 존재와 범위가 표시되고 또한 집행력이 부여된 공정증서를 말한다. 채권자는 법원으로부터 판결을 얻은 후 집행문 부여 등 소정잘차를 거쳐 채무자의 부동산을 압류한 다음에 강제매각해 달라는 경매신청을 하고, 법원이 이를 결정함으로써 강제경매가 진행된다. 강제경매는 법원의 판결뿐만 아니라 확정된 지급명령, 청구권이 있는 공정증서를 등의 채무명의로도 가능하다. ② 임의경매 임의경매는 근저당권, 전세권 등 담보권의 실행을 위한 경매, 즉 담보권자에게 우선변제를 받을 수 있게 하기 위하여 실행하는 담보권의 실행 등을 위한 경매를 말한다. 채무자가 빚을 지면서 약속한 대로 갚지 못하면 그 소유의 부동산을 처분하여 채무변제에 충당하여도 좋다는 뜻의 물권적 합의로 담보권을 설정한다. 그러므로 실제 빚을 약속기일에 갚지 않으면 별도의 재판 없이 곧바로 법원에 처분하여 빚을 받도록 해 달라는 경매신청을 하면 법원은 저당권의 존재만 등기부등본으로 확인하고 경매절차를 결정함으로써 임의경매가 진행된다. (2) 강제경매와 임의경매의 구별 임의경매와 강제경매는 그 절차가 동일하다. 따라서 일반적인 경매참가자의 경우 임의경매와 강제경매를 구별하는 것은 큰 의미가 없다. 하지만, 강제경매는 법원의 판결과 이에 준하는 과정을 거친 소위 채무명의라고 하는 집행력있는 정본에 의한 것이고, 임의경매는 법원의 개입 없이 채권자와 채무자 당사자 간의 합의로 설정한 저당권에 의한 것이라고 확연한 차이가 있다.
	[강재경매와 임의경매의 차이점 및 공통점]
	구분   강제경매 임의경매 차이점 경매신청 집행력 있는 정보를 신청서에 첨부, 즉 채무명의에 의함. 담보권의 존재를 증명하는 서류 첨부, 즉 담보권 실행에 의함. 이의사유 경매진행 절차상 하자 절차상 하자+실체상 하자 특별조치법 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 적용 안됨. 특별조치법이 적용됨 공통점 신행절차 경매개시결정, 경매실시, 경락허가, 대금납부, 배당, 인도, 소유권이전 등 모든 절차 동일 공신력 담보권에 이상이 있다면 낙찰이 효과에 영향을 미침
	신경매와 재경매                                                                                                          (1) 신경매 적법한 절차를 통해 경매에 부쳤으나 낙찰인이 결정되지 않은 경우에 새로운 기일을 정하여 경매를 실시하는데 이를 신경매라고 한다. 경매물건에 입찰자가 없어 유찰되면 보통 약 한달 후에 20~30%낮아진 최저경매가로 다시경매에 부친다. 신경매의 사유로는 경매가 유찰되어 허가할 매수신고가 없는 경우, 이의에 의한 낙찰불허의 경우, 경매목적물의 훼손에 의한 낙찰불허,취소의 경우 등이 있다. ① 유찰되었을 경우 입찰기일에 매수신고인이 없거나, 매수신고는 있었으나 최저입찰가격보다 적게 신고한 경우와 보증금이 입찰가격의 10분의 1에 미달하는 경우 및 입찰표에 기재를 틀리게 하였을 경우에는 최고가입찰자 없이 경매가 종료되고 경매기일을 새로이 지정한다. ② 이의신청에 의해 낙찰불허가를 한 경우 이해관계인의 이의신청이 정당하여 입찰법원이 낙찰불허가를 한 경우, 원천적으로 경매를 불허할 사유가 아닌 한 법원은 직권으로 신경매 기일을 다시 지정하며, 이때 최저입찰가격을 저감하지 않고 직전의 입찰기일의 최저입찰가격으로 경매를 시작한다. ③ 입찰물의 훼손에 의한 낙찰의 불허?취소를 신청한 경우 입찰기일 이후 낙찰 기일 사이에 천재지변 기타 최고입찰자가 책임 질 수 없는 사유로 낙찰부동산이 심각하게 훼손되었다면 최고입찰자는 입찰법원에 낙찰부허가신청을 할 수 있다. (2) 재경매 재경매는 낙찰인이 대금지급기일까지 대금을 납부하지 않고 차순위 신고도 없는 경우 법워의 직권으로 다시 실시하는 경매이다. 앞서 실시한 경매절차를 다시하는 것이므로 최저경매가격과 기타 매각조건은 이전 경매와 같다. 다만, 신경매는 입찰보증금이 10%인데 비해 재경매는 20～30%이다. 그러나 재경매는 이전 낙찰자가 새로 지정된 입찰기일 3일 전까지 낙찰대금을 전부 납부하면 취소된다. 이때 전 낙찰자는 낙찰대금납부일 이후부터 대금을 납부하는 날까지의 지연이자, 낙찰대금, 재경매 공고 등의 비용을 납부하여야 한다. 그리고 최고가매수신고인의 대금미납으로 차순위 매수신고인에게 대금납부를 명하였으나 역시 대금미납으로 재경매기일이 지정되었을 경우 최고가신고인이건 차순위 신고인이건 간에 먼저 낙착대금 및 지연이자 등을 납부한 자가 낙찰자로 경정된다. 재경매 결과 낙찰되었을 경우 전(前) 낙찰자는 입찰보증금을 반환을 요청할 수 없고, 또한 재경매기일에 참여하여 낙찰 받을 수도 없다. 그러나 재경매명령 후 경매절차가 취소되거나 경매 신청이 취하된 경우에는 전(前) 낙찰자는 보증금의 반환을 요청할 수 있다. 4. 일괄경매와 분할경매                                                                                            (1) 일괄경매 민사소송법에서는 여러 개의 부동산이 담보로 제공된 경우에도 경매를 할 때에는 개별입찰을 원칙으로 하고 있다. 그러나 개별입찰을 할 경우 현저한 가치감소가 우려되는 경우에는 경매신청권자의 신청이나 법원의 직원을 통해 입찰자가 일관하여 낙찰받을 수 있도록 하고 있다. 예로서 토지와 건물이 있을 경우 그 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 동일인으로 하여금 토지와 건물을 같이 매수하게 하는 것이 고가로 매각시킬 수 있고 또한 사회?경제적으로 유익하다고 인정되는 경우에 일괄경매를 할 수 있다. (2) 분할경매 채권자가 여러 개의 부동산을 경매신청하였을 경우에 그 중 1개의 부동산의 경매로 채권자의 채권을 충족시킬 수 있다면 법원은 다른 부동산에 대한 낙찰을 허가하지 않는 것을 말한다. 이러한 민사소송법의 규정에 의한 경매는 분할경매를 원칙으로 하고 있으며 분할경매의 결정여부는 법원의 재량권에 속한다.